Venda de casas e preços vão abrandar subida em 2025, dizem mediadores

As descidas dos juros e a isenção de IMT para jovens ajudaram a animar a compra de casas em Portugal durante o ano passado – e espera-se que assim continue. Mas, ao contrário do que se possa pensar, a venda de casas não vai aumentar exponencialmente em 2025, porque há um fator estrutural que deverá limitar estes negócios: a falta de habitação no mercado. É isso mesmo que antecipam os mediadores imobiliários ouvidos pelo idealista/news, prevendo que a venda de casas deverá abrandar o crescimento ao longo deste ano e, consequentemente, também se sentirá uma desaceleração da subida do preço da habitação.

1. Novas casas à venda vão continuar a ser “absorvidas” por alta procura
   1. Procura de casas seguirá forte com descida dos juros (e não só)
   2. Casas para comprar procuram-se: oferta insuficiente persiste
   3. Mediação imobiliária com margem limitada para crescer

Depois da recuperação da venda de casas sentida no ano passado, os profissionais da mediação imobiliária esperam que haja uma estabilização dos negócios residenciais em 2025. Ou seja, as famílias vão continuar a comprar casa, mas a um ritmo mais lento. E o mesmo se passará no mercado de arrendamento. “O negócio imobiliário manterá a tendência registada no último semestre de 2024, mas, cada vez mais, vai sentir-se uma estabilização”, acredita Luis Nunes, CEO e diretor-geral da ComprarCasa.

Um dos principais fatores que constitui um travão ao negócio das casas continuará a ser a falta de habitação disponível no mercado e a preços acessíveis. É o que diz Manuel Alvarez, presidente da RE/MAX Portugal, em declarações ao idealista/news: “Quer a venda quer o arrendamento estão a ser limitados pela dimensão da oferta, o que significa que em termos do número de transações não são esperados aumentos significativos”.

“O preço, tanto de venda como arrendamento, continuará a aumentar, ainda que de forma mais moderada”, Rui Torgal, CEO da ERA Portugal

Há ainda outro fator externo que poderá tocar as transações imobiliárias, sobretudo, no arranque de 2025: o regresso de Donald Trump à presidente dos EUA, com a sua política protecionista, que poderá retrair o mercado imobiliário global. “Não teremos, numa fase inicial do ano, a mesma dinâmica verificada nos últimos meses de 2024, mais que não seja pelo nível de incerteza que as alterações na política norte-americana está a gerar nos mercados”, assume o CEO da ERA Portugal. Apesar de se adivinhar um início do ano “mais tímido” no nosso país, Rui Torgal admite que “o mercado irá continuar a crescer em 2025”, embora de forma diferente dos anos anteriores, pelo que “o número de transações não ficará aquém do registado em 2024”.

Este possível abrandamento da venda de casas em Portugal também terá reflexo nos preços. “Não acreditamos que se mantenha o crescimento de preço dentro das médias anuais recentes”, estima o CEO da ComprarCasa. A mesma visão é partilhada pelo presidente da RE/MAX, que admite que os preços das casas vão “manter-se elevados” em 2025 perante o “desfasamento entre a oferta e procura”, mas o ritmo de crescimento será menor do que o registado nos últimos anos. 

Quer isto dizer que as casas para comprar e arrendar vão continuar a ficar mais caras em Portugal, mas os preços vão subir de forma mais lenta do que até agora. Assim, não se espera “uma descida dos preços, tanto na venda como no arrendamento, devido à pressão constante da procura sobre a oferta disponível”, clarifica Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal.

Novas casas à venda vão continuar a ser “absorvidas” por alta procura

Esta dinâmica da venda de casas, bem como dos preços é traçada pelos mediadores imobiliários tendo em conta a lei da oferta e da procura. Tudo indica que as famílias vão continuar a ter interesse em comprar casa em 2025 (até porque há novos incentivos). Mas a oferta de habitação continuará a ser escassa, chegando apenas a conta gotas por diversos motivos.

Procura de casas seguirá forte com descida dos juros (e não só)

A procura de casas para comprar deverá continuar elevada no nosso país ao longo de 2025, devido a um conjunto de fatores que incentivam a aquisição de habitação:

• Descida dos juros no crédito habitação: “Apesar de uma descida das taxas de juro mais lenta do que o esperado, há sinais de alívio financeiro que poderão estimular a procura, especialmente entre famílias com maior estabilidade financeira”, resume Ricardo Sousa;
• Isenção de IMT e garantia pública para jovens: além da descida dos juros, “a isenção de IMT e a garantia pública têm impacto na procura, incentivando-a”, reconhece presidente da RE/MAX Portugal;
• Mercado de trabalho deverá continuar estável e a taxa de desemprego abaixo de 8%, acrescenta o CEO da Century 21;
• Estrangeiros vão continuar a comprar casa: “O interesse do mercado estrangeiro permanecerá, não havendo qualquer indicador que nos leve a pensar o contrário” apesar do fim dos vistos gold e do antigo regime para Residentes Não Habituais, reconhece Luis Nunes;
• Imigração veio para ficar e estes novos residentes precisam de casa;

Apesar de estarem reunidas as condições para impulsionar a compra de casa em Portugal, os especialistas alertam que há um desafio que persiste em Portugal: a acessibilidade da habitação, sobretudo pelos mais jovens. “É importante não esquecer que os jovens continuam a enfrentar desafios significativos, como a baixa capacidade de poupança, rendimentos reduzidos e precariedade laboral. Por estes motivos, não se espera um impacto relevante no acesso à habitação jovem com as medidas de isenção de IMT e garantia pública que, apesar de bem-intencionadas, não resolvem os obstáculos estruturais no acesso ao crédito e à aquisição de habitação”, destaca Ricardo Sousa, da Century 21.

Para Luis Nunes, “a redução das taxas de juro que estamos a vivenciar será o principal dínamo para a acessibilidade ao crédito”. Mas “mesmo com maior e melhor acesso ao crédito habitação, seja por via da taxa de juro, seja por via do veículo conhecido como ‘Habitação Jovem’, a verdade é que a escassez de oferta mantém o preço dos imóveis em valores inacessíveis a muitos dos potenciais compradores, particularmente, a franja do consumidor que procura a sua primeira habitação, ou a segunda por incremento do agregado familiar”, acrescenta o responsável da ComprarCasa.

Casas para comprar procuram-se: oferta insuficiente persiste

2025 deverá ser mais um ano em que a oferta de casas no mercado vai continuar muito aquém das necessidades da procura. Apesar de o número de licenciamentos de obras e novas construções estarem a aumentar no nosso país (incentivados pelo simplex), o seu “impacto na oferta é disperso no tempo, não é imediato, pelo que esses crescimentos podem ser absorvidos pela procura sempre intensa e, por esse motivo, poderá não ser notória a chegada de mais casas ao mercado”, explica Manuel Alvarez, presidente da RE/MAX Portugal, ao idealista/news.

Esta é uma visão partilhada pelo CEO da Century 21: “Embora a construção nova esteja a aumentar, o ritmo continua a ser insuficiente para responder à elevada procura, especialmente nas principais áreas urbanas. Este desequilíbrio tem levado as famílias portuguesas a ajustar os seus critérios de escolha, optando por mercados periféricos, imóveis mais pequenos e com menos comodidades”, acrescenta.

Isto acontece porque o ciclo imobiliário leva vários anos. E ainda porque as iniciativas do Governo de Montenegro para incentivar a construção e a reabilitação de casas no país têm chegado a conta gotas. Para o diretor-geral da ComprarCasa, “todas as iniciativas do poder central são bem-vindas e são, sem dúvida, potenciais ferramentas para apoiar a dinâmica do mercado”, referindo-se à nova lei dos solos, ao simplex e ainda à potencial redução do IVA de 23% para 6% na construção e reabilitação de casas, a qual parece ter caído pelo travão no Parlamento e por uma diretiva europeia.

“Mesmo com as alterações legislativas ao processo de licenciamento, a verdade é que ainda demoraremos a ver este produto pronto a comercializar”, Luis Nunes, diretor-geral da ComprarCasa

“Mesmo com as alterações legislativas ao processo de licenciamento, a verdade é que ainda demoraremos a ver este produto pronto a comercializar”, avisa Luis Nunes, que acredita, ainda assim, que esta mudança na lei “trará mais produto para o mercado imobiliário e havendo mais produto e a preço moderado, a tendência deverá ser para a desaceleração do valor”. Na sua visão, “o mercado tem de dar passos e o poder central tem um papel importante em fomentar novas estratégias construtivas mais céleres, mais baratas e que mantenham a mesma eficiência e qualidade”.

Também no mercado de arrendamento antecipa-se que a oferta continuará a ser insuficiente. Ora porque “os instrumentos fiscais que foram criados não trouxeram grande impacto e interesse para os investidores”, como a redução do IVA para 25%, tal como diz Luis Nunes; ora porque este stock de casas para arrendar continuará “condicionado por um mercado informal significativo”, destaca o CEO da Century 21.

Ao cenário nacional, o CEO da ERA Portugal reforça que a dinâmica imobiliária também vai ser afetada pela incerteza lá fora, sobretudo, gerada pela chegada de Trump à Casa Branca dos EUA. “A oferta, mesmo não sendo suficiente, irá crescer, mas a indefinição do contexto político internacional, além de poder aumentar o interesse por parte de algumas nacionalidades no imobiliário português, poderá trazer também um pouco de incerteza nos primeiros meses do ano que, por sua vez, poderá significar não só um arrefecimento do mercado como também do índice de preços”, assume Rui Torgal, antecipando ainda que na segunda metade de 2025 “o mercado poderá ajudar-se e voltar aos níveis dos últimos anos, se não existir nenhuma alteração substancial no contexto nacional e internacional”.

Mediação imobiliária com margem limitada para crescer

É neste panorama que Manuel Alvarez, da RE/MAX Portugal, admite que a escassez da oferta de casas deverá continuar “a limitar o crescimento do mercado da mediação imobiliária, pois impõe um limite ao número de transações realizáveis”. Mas haverá margem para crescer em 2025, até porque existem muitos negócios que não são intermediados. O facto de continuar a haver um “importante défice de inventário faz com que a existência de um verdadeiro profissional seja vista como uma efetiva mais-valia em todo o processo de compra e venda”, acredita Luis Nunes, da ComprarCasa.

“Em 2025, a mediação imobiliária será mais do que nunca um pilar essencial de confiança e transparência no mercado”, resume o CEO da Century 21 Portugal, que acredita que o desafio deste segmento está em promover um equilibro entre a inovação tecnológica e a componente humana, “o verdadeiro diferencial” desta atividade. Para que a mediação imobiliária continue a dar cartas no país, Ricardo Sousa diz que é “urgente” rever a legislação atual, para que esta acompanhe “a evolução dos operadores, das ferramentas tecnológicas e das exigências regulamentares, assegurando uma maior proteção aos consumidores e criando condições para uma atuação mais eficaz e profissional dos agentes imobiliários”.