Imobiliário no mundo: tendências e setores para investir hoje e no futuro

O ambiente imobiliário global enfrenta vários desafios, desde as políticas monetárias dos bancos centrais que afetam os empréstimos até à situação geopolítica e as pressões de investimento contra as mudanças climáticas. Tudo isso influencia os preços dos imóveis nos diversos segmentos do imobiliário. François Trausch, CEO e CIO da Pimco Prime Real Estate, e John Murray, Managing Director Global Private Real Estate da mesma empresa, analisam a situação, identificando as tendências globais para os diferentes ativos imobiliários. Afinal, onde investir no presente e futuro? Onde estão as oportunidades? E quais são os riscos?

1. Os principais impulsionadores da oferta e procura imobiliária no mundo
2. Os principais setores para investir no imobiliário: quais são?
   1. Multifamily
   2. Escritórios
   3. Logística e armázens
   4. Data center: a corrida energética na era da IA

Os principais impulsionadores da oferta e procura imobiliária no mundo

Tal como em outras áreas, o mercado imobiliário tem vários desafios à espreita, mas está repleto de oportunidades. Para quem tem capital e experiência, o ambiente atual, segundo os especialistas, oferece um terreno fértil para investimento. Setores como data centers e logística, apoiados pelas tendências de longo prazo da digitalização e do comércio eletrónico, por exemplo, apresentam perspetivas particularmente atrativas.

Navegar nessas águas turbulentas exigirá resiliência e adaptabilidade. Será crucial ter a capacidade de identificar e explorar oportunidades ocultas num ambiente de volatilidade do mercado. Como foco em ativos alternativos, e tendo em atenção a digitalização, descarbonização e mudanças demográficas, quem investe em imobiliário comercial terá a possibilidade não apenas de enfrentar a atual fase de maior turbulência, mas também de prosperar. Os especialistas da Pimco analisam os principais setores nos quais investir. 

Os principais setores para investir no imobiliário: quais são?

• Multifamily

A perspetiva global sobre o segmento de multifamily é geralmente positiva, num ambiente com procura "estruturalmente robusta".

Na Europa, a rendas estão a subir constantemente, sem sinais de desaceleração. A oferta é limitada, exacerbada pelos altos custos de desenvolvimento e regulamentações ambientais mais rígidas, enquanto procura está à crescer e a fortalecer-se à medida constituem-se novas famílias e a população dirige-se para as principais áreas metropolitanas.

Na região da Ásia-Pacífico, os preços e rendas estão a fortalecer-se num contexto de escassez moderada de oferta. O aumento dos preços das casas e a mudança dos jovens para as cidades estão a alimentar a procura por imóveis para arrendar. Mudanças demográficas, como o aumento da idade em que uma família se forma e o crescimento de solteiros, estão a reforçar a tendência para arrendamentos mais longos. Além disso, o aumento do interesse na partilha e na vida comunitária, bem como a procura pela disponibilidade de serviços, impulsionaram o crescimento de soluções residenciais e de coliving.

Nos EUA, a perspetiva de curto prazo é um pouco menos positiva. O setor multifamily em geral está a sofrer uma oferta recorde de novas propriedades - cerca de 583.000 unidades no ano passado, a maior em 40 anos. O aumento de stock, combinado com o aumento das taxas de capitalização, resultou num declínio de mais de 25% a 30% nos valores de mercado. Embora os fundamentos de longo prazo da procura de arrendamento permaneçam robustos, as pressões de curto prazo sinalizam stress adicional de curto prazo para este segmento nos EUA.

Em geral, o mercado norte-americano provavelmente vai estabilizar até 2026. As novas construções diminuíram significativamente devido ao aumento dos custos e às condições de financiamento mais apertadas. O "Cinturão do Sol" destaca-se como uma área de forte crescimento. A região abriga metade da população dos EUA, e espera-se que os recém-chegados à região de outras partes do país e do exterior representem uma grande maioria do crescimento populacional dos EUA, de 335 milhões hoje para 373 milhões esperados até 2054.

• Escritórios

As perspetivas para o segmento de escritórios continuam desafiadoras globalmente: a procura é limitada e persistem dificuldades em encontrar o preço de equilíbrio de mercado - com as avaliações ainda sob pressão num contexto de redução do uso de escritórios. A participação de escritórios em portfólios de imóveis comerciais institucionais caiu de 35% em 2022 para 29% atualmente, e é provável que haja novos declínios.No entanto, as perspetivas variam de acordo com a região:

Na Europa, há uma sólida procura por estruturas de alta qualidade que adotem soluções verdes localizadas em áreas centrais dos principais centros urbanos. O teletrabalho é uma tendência, mas que consolidou-se menos em algumas partes da Europa, devido à tendência de reduzir as dimensões das casas e a uma rede de transportes públicos eficiente que é utilizada para ir trabalhar. Ainda assim, os arrendamentos tendem a ser de longo prazo, pois a diversidade de idiomas, moedas e estruturas regulatórias em diferentes países complica as transferências de negócios. Acima de tudo, as regulamentações de energia provavelmente reduzirão drasticamente o stock existente, pois muitos imóveis terão dificuldade em atender aos requisitos europeus cada vez mais rigorosos nessa frente.

Na Ásia-Pacífico, a procura por escritórios centrais geralmente permanece próxima aos níveis de 2021. Isso deve-se geralmente às casas mais pequenas nesta região, viagens mais curtas entre casa e local de trabalho e uma cultura mais enraizada de "trabalho de escritório" do que no mundo ocidental. Como na Europa, a procura é mais robusta para centros de negócios em distritos centrais, especialmente aqueles que oferecem serviços que atendem às necessidades de vida, trabalho e lazer.

Nos EUA, o aspeto de redução de custos para as empresas e uma maior tendência de trabalhar em casa fizeram com que a procura por escritórios fosse menor do que a criação de empregos. Com exceção dos imóveis mais premium (classe A+), espera-se que os preços e arrendamentos continuem a cair, pois os investidores permanecem cautelosos.

• Logística e armázens

A globalização e o comércio eletrónico continuarão a impulsionar o crescimento no segmento de armazéns e logística por muito tempo. Fatores geopolíticos influenciarão a procura, mas as estruturas logísticas ligadas às tendências de digitalização, como o comércio eletrónico, têm uma trajetória de procura mais confiável. Na Europa, a procura está desacelerar, mas as rendas continuam a subir. A logística está mais uma vez no topo das preferências de muitos investidores e pode oferecer suporte no ambiente atual de taxas mais altas.

Na região da Ásia-Pacífico, estima-se que as vendas online cresçam de cerca de 20% das vendas totais em 2021 para quase 40% até 2026. Além disso, a desglobalização continua a alimentar a tendência de nearshoring/friendshoring que beneficia o Vietname e a Índia à medida que a produção muda da China para esses países.

Nos EUA, a procura no segmento industrial permanece positiva, embora tenha havido uma desaceleração na absorção líquida nos últimos seis meses, com o primeiro trimestre de 2024 a ser o primeiro trimestre lento desde 2012. As novas entregas atingiram o pico, embora alguns mercados no "Cinturão do Sol", no sul dos EUA, estejam a lutar contra um aumento da oferta que pode levar a um período prolongado de maior disponibilidade no mercado, especialmente de propriedades industriais maiores. Nos últimos anos, de facto, os operadores do setor têm-se concentrado em projetos de desenvolvimento imobiliário de mais de 9.000 metros quadrados (m2).

• Data center: a corrida energética na era da IA

O boom da inteligência artificial (IA) provocou uma enorme procura global por data centers e energia verde para alimentá-los. Também criou riscos para o setor imobiliário comercial em geral. A longo prazo, a IA pode reduzir a necessidade de escritórios, a procura por alojamento estudantil e a densidade populacional nos centros urbanos, além de tornar as rendas de longo prazo e as localizações em cidades secundárias menos atraentes. No entanto, a velocidade e a escala das repercussões ainda permanecem incertas.

O que está claro, contudo, é que a procura por IA e computação em nuvem (cloud) desencadeou uma corrida global para conseguir data centers de capacidade adequada. No primeiro trimestre de 2024, os volumes globais nesse segmento ultrapassaram os 1.800 megawatts, um aumento de sete vezes em relação a apenas três anos. O crescimento não mostra sinais de desaceleração.

A corrida também é amplificada pela participação de governos que procuram a soberania digital, ou seja, o controle sobre hardware, software e dados críticos. Por outro lado, a disponibilidade limitada de energia está a tornar-se uma restrição crescente para o desenvolvimento de data centers em todo o mundo. Os data centers desempenharão um papel fundamental nos portfólios dos investidores nos próximos anos. Essas são infraestruturas cruciais que oferecem aos investidores uma maneira de se beneficiar do crescimento da IA como tecnologia em geral sem se expor a apostas com um resultado incerto sobre quem sairá vencedor neste espaço.


Fonte: Idealista