Famílias pedem créditos habitação mais caros que há um ano – porquê?

O clima económico em Portugal está a tornar-se mais favorável à compra de casa com financiamento bancário, dado que os juros no crédito habitação estão a descer desde o início do ano. Este cenário tem-se refletido na procura de novos empréstimos da casa em Portugal entre abril e junho: as famílias querem comprar casas 5,8% mais caras e também estão a pedir mais dinheiro aos bancos do que há um ano (+24,1%). E a mesma tendência observa-se nos contratos de créditos habitação formalizados neste período, revela o relatório trimestral do idealista crédito/habitação.

Está-se a assistir a um ponto de viragem no mercado hipotecário português. Em 2023, as famílias compraram casas a preços mais baixos e pediam menores montantes nos empréstimos, dado os elevados juros e baixo poder de compra. Mas já no início de 2024 verificou-se que as famílias estavam mais confortáveis em procurar casas à venda mais caras e a pedir créditos habitação de valores mais elevados, tal como noticiou o idealista/news.

Ao que tudo indica, a rota de recuperação do mercado hipotecário seguiu caminho no segundo trimestre de 2024. Considerando a totalidade de pedidos de crédito habitação que chegaram aos intermediários do idealista/créditohabitação em Portugal – 71% dos quais destinaram-se à compra de uma habitação principal -, salta à vista que as famílias procuraram casas para comprar pelo preço médio de 192.526 euros, um valor 5,8% mais elevado do que um ano antes. E o valor médio do crédito habitação solicitado foi de 171.442 euros, mais 24,1% face ao segundo trimestre de 2023. A percentagem média de financiamento pretendida foi de 83% neste período, mais 5 pontos percentuais (p.p.) que há um ano.

Crédito habitação em Portugal: pedidos Vs contratos

Valores médios do 2º trimestre de 2024
Variações entre o 2ºT 2024 e o mesmo período de 2023 (%)

A mesma tendência foi observada nos empréstimos habitação efetivamente formalizados entre abril e junho deste ano: as famílias acabaram por comprar casas 16,4% mais caras (pelo preço médio de 242.025 euros), e a contratualizar créditos por valores 18,7% mais elevados (166.379 euros, em média). Também acabaram por pedir mais financiamento à banca (74%, em média, no segundo trimestre, mais 1 p.p. face há um ano).

Entre os créditos habitação contratualizados nesse período, mais de metade foram destinados à compra da primeira casa. Embora também se verifique que as famílias pediram empréstimos de maiores valores (média subiu 8,8% para 161.271 euros) e desembolsaram mais dinheiro na compra da sua residência principal (+0,8% para 221.357 euros), este crescimento foi menos acentuado quando comparado com a totalidade das escrituras. De notar ainda que “a faixa de financiamento de habitação principal de 80-90% representa 52,3% das escrituras no segundo trimestre de 2024, em comparação com 46,7% há um ano”, lê-se no relatório trimestral do idealista/créditohabitação.

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Descida de juros impulsiona crédito habitação (mas não só)

Há vários fatores que estão a contribuir para melhorar a confiança no mercado hipotecário português. E, juntos, ajudam a explicar o porquê de as famílias estarem a comprar casas mais caras e a contratar créditos habitação de valores mais elevados em 2024:

• Euribor está a descer: as taxas Euribor estão a descer há vários meses antecipando o corte dos juros do Banco Central Europeu (BCE), que foi confirmado em junho. Na sua última reunião, realizada na semana passada, o regulador europeu decidiu manter os juros nos atuais níveis (com o ligeiro alívio), antevendo-se que a Euribor continue a descer, mas ligeiramente e com oscilações até setembro;
• Taxas mistas mais acessíveis: há cada vez mais bancos em Portugal a oferecer taxas mistas mais acessíveis de forma a incentivar a contratação de créditos habitação. Isso ajuda a explicar o facto de 80% dos créditos habitação terem sido contratados a taxa mista no segundo trimestre, enquanto há um ano a percentagem era de 29%, indica o relatório;
• Alívio no teste de stress: o teste de stress, que entra no cálculo da taxa de esforço para os créditos habitação a taxa variável e mista (para período variável), passou de 3% para 1,5% a partir de outubro de 2023. Esta alteração facilita o acesso ao crédito habitação, permite aceder a maiores percentagens de financiamento e pedir valores no empréstimo mais elevados (como se verifica);
• Inflação continua a descer (devagar): a taxa de inflação em Portugal fixou-se em 2,8% em junho, um valor inferior ao verificado há um ano (de 3,4%). O facto de a inflação estar mais baixa ajuda a aliviar o poder de compra e a aumentar a capacidade de poupança das famílias, que também faz com que tenham maior capacidade de financiamento;
• Mercado de trabalho resiliente: o emprego no país continua estável, assegurando rendimentos às famílias que querem comprar casa. De acordo com o mesmo relatório, “continua a predominar uma situação de emprego estável, uma vez que mais de 90% dos proponentes têm um contrato [de trabalho] permanente ou são funcionários públicos”.

As famílias estão a comprar casas por valores mais elevados também porque, afinal, os preços das casas à venda em Portugal têm tido um crescimento contínuo (embora a menor ritmo). Recorde-se que as casas para comprar ficaram 7% mais caras no segundo trimestre de 2024 face ao trimestre homólogo, fixando o custo mediano nos 2.683 euros/m2, segundo o índice de preços do idealista.

Baixos salários continuam a travar contratação de crédito habitação

Com estas recentes mudanças no mundo do crédito habitação, houve mais famílias com salários baixos (inferiores a 2.000 euros por mês) a pedir empréstimos para comprar casa, passando a representar 48% do total dos pedidos (contra 42% um ano antes). Este maior apetite em pedir crédito da casa por quem tem menores salários pode ajudar a explicar a redução anual de 10% do rendimento médio do total de pedidos de crédito habitação, para 3.017 euros.

Mas os “rendimentos mais baixos (até 2.000 euros) registam um endividamento [estimado] relativamente mais elevado, cerca de 34%, enquanto a média global é de 27%”, destacam no documento. Esta taxa de esforço calculada é mais elevada do que um ano antes (25%) e ligeiramente superior à recomendada pelo Banco de Portugal (BdP), de 33%.

Perante as elevadas taxas de esforço, muitas famílias com baixos salários continuaram a optar por não avançar com os empréstimos da casa. Isto porque as famílias com rendimentos inferiores a 2.000 euros só representaram 19% dos contratos formalizados entre abril e junho (há um ano foram 23% do total). Como seria de esperar, estes agregados com baixos salários apresentaram as maiores taxas de esforço (33%) – a recomendada pelo BdP -, enquanto a média global de endividamento foi de 26%.

Quem parece estar mais confortável em avançar com empréstimo da casa são as famílias com salários entre 2.000 e 4.000 euros, já que representaram 36% dos contratos formalizados no segundo trimestre deste ano enquanto há um ano pesavam 29%. O facto destas duas faixas de rendimento mais baixas representarem mais de metade do total de contratos formalizados pode ajudar a explicar a redução homóloga do rendimento médio em 4,1% para 3.629 euros.